Mietrecht


Wenn vom Mietrecht die Rede ist, denken die meisten Menschen in erster Linie an die Wohnraummiete, also das Mieten oder Vermieten von Wohnungen oder Häusern, um darin zu wohnen. Nahezu jeder Mensch ist in irgendeiner Weise davon betroffen. Sogar für den Eigenheimbesitzer, der in der eigenen Wohnung lebt, kann die Möglichkeit, seine Immobilie ganz oder teilweise zu vermieten, wichtig sein.

Daneben umfasst das Mietrecht aber auch den Bereich der Geschäftsraummiete, also das Anmieten von Räumen, Hallen oder bebauten Grundstücken für geschäftliche Zwecke. 

Das Mietrecht als Rechtsgebiet umfasst aber einen noch weiteren Bereich. Die kurzzeitige Miete von Ferienwohnungen, die Untervermietung von möblierten Zimmern oder die Miete von beweglichen Gegenständen, z.B. Autos, gehören ebenfalls zum Mietrecht. Auch das Leasing, z.B. von Autos, Grundstücken oder EDV-Systemen, ist rechtlich gesehen ein atypischer Mietvertrag.

Zum Mietrecht in einem weiteren Sinne gehört auch die Pacht, z.B. von Unternehmen oder Rechten, aber auch die Landpacht, die Jagdpacht und die Fischereipacht.

Das Mietrecht ist also sehr vielgestaltig. Dennoch gibt es Grundkonflikte und Standardkonstellationen, die immer wiederkehren.

Der vermutlich wichtigste ist der Konflikt zwischen der Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) und der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG), zwischen der Vertragsfreiheit und dem Schutz der schwächeren Vertragspartei. Dabei geht das Gesetz vor allem im Bereich der Wohnraummiete davon aus, dass der Mieter typischerweise der schwächere Vertragspartner ist und deshalb besonderen Schutz benötigt.

Dieser Schutz wird durch zahlreiche gesetzliche Regelungen zum Schutz des Mieters verwirklicht. Diese Regelungen schränken die Vertragsfreiheit deutlich ein.

Im Bereich der Geschäftsraummiete gibt es deutlich weniger Eingriffe in die Vertragsfreiheit, die Möglichkeiten, auch sehr ungünstige vertragliche Bindungen einzugehen, sind sehr viel ausgeprägter. Hier gilt in besonderem Maße der alte Grundsatz: Iura scripta sunt vigilantibus! (Übersetzt: Die Rechte wurden für die Wachsamen geschrieben!). Man muss hier also vor Vertragsschluss doppelt aufpassen und gegebenenfalls frühzeitig Rechtsrat einholen.

 

Trotz der Vielgestaltigkeit des Rechtsgebiets gibt es in der täglichen Praxis Standardkonstellationen, die immer wieder auftreten.Um dies zu verdeutlichen, seien im Folgenden einige Rechtsfragen aufgezählt, die sich immer wieder stellen.

 

In der Phase der Vertragsanbahnung und des Vertragsschlusses:

- Wer soll Vertragspartner werden?

- Welcher Formularvertrag soll verwendet werden?

- Wer schlägt das Formular vor?

- Wie wird der Besichtigungstermin abgewickelt?

- Wer soll die Maklerprovision bezahlen?

- Welche Vertragsklauseln sind wirksam?

- Welche Räume sollen vermietet werden?

- Welche Gemeinschaftsflächen sollen mitbenutzt werden können?

- Wie hoch soll die Miete sein?

- Wie hoch soll die Kaution sein?

- In welcher Form soll die Kaution geleistet werden?


Während des laufenden Mietvertrages:

- Treten Mängel auf?

- Mindert sich die Miete? Um wie viel?

- Treten Schäden auf? Beim Mieter oder beim Vermieter? Gibt es einen Anspruch auf   

  Schadensersatz?

- Wird die Miete pünktlich gezahlt? Wie gehe ich damit um, wenn dies nicht der Fall ist?

- Darf ich untervermieten?

- Wie kann ich mich gegen Beeinträchtigungen von Seiten Dritter schützen?

- Darf der Vermieter modernisieren?

- Darf der Vermieter die Miete erhöhen? Um wie viel?

 

Im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietvertrages:

- Wer darf wann kündigen?

- Was wird aus einer unwirksamen Kündigung?

- Ist ein Aufhebungsvertrag sinnvoll? Mit welchen Argumenten kann man die Gegenseite zum Abschluss bewegen? Welche Argumente sollte man besser nicht einsetzen?

 

Nach der Beendigung des Mietvertrages:

- Wann muss der Mieter ausziehen?

- Was muss der Mieter bei Auszug tun? Sind die Renovierungsklauseln wirksam?

- Was kann dem Vermieterpfandrecht unterliegen?

- Was ist bei der Kautionsabrechnung zu beachten?

 

Und schließlich:

- Kann der Vermieter zwangsräumen lassen?

- Was kann der Mieter dagegen tun?

- Wer trägt die Kosten?

 

Oft gibt es zwischen Mieter und Vermieter neben den mietrechtlichen Beziehungen auch persönliche Kontakte, z.B. als Nachbarn, Freunde, Arbeitskollegen o.ä.

Wenn Probleme auftreten, kann es daher sinnvoll sein, sich zunächst einmal intern anwaltlich beraten zu lassen, ohne dass der Vertragspartner davon weiß.

Entgegen einer verbreiteten Ansicht ist ein guter Anwalt nämlich nicht nur die "schwere Kavallerie", die es dem Anderen "einmal so richtig zeigen wird".

Ein guter Anwalt ist gerade auch ein Meister der leisen Töne, der Nuancen und Zwischentöne - auch wenn es durchaus die Situationen gibt, in denen ein energisches, kämpferisches Auftreten notwendig und sinnvoll ist.

In meiner mehrjährigen Praxis im Mietrecht habe ich ganz unterschiedliche Konstellationen erlebt. In manchen Fällen habe ich sehr erfolgreich im Hintergrund beraten. In vielen anderen Fällen gelang es, trotz komplexer, emotionsbeladener Problemkreise eine tragfähige, professionelle Beziehung zur Gegenseite aufzubauen und die Anliegen des Mandanten zügig in seinem Sinne zu lösen. In manchen Fällen ist ein gerichtliches Vorgehen geboten, gelegentlich auch durch mehrere Instanzen.

 

Sprechen Sie mich an! Ich berate Sie gerne, welches Vorgehen in Ihrem Fall sinnvoll ist und kann Sie mit Rat, außergerichtlicher Interessensvertretung und Prozessführung unterstützen.